L’acquisition d’un bien immobilier en France nécessite de respecter minutieusement une série d'étapes. Qu'il s'agisse d'acheter une résidence principale ou un immeuble à destination locative, la procédure d'achat est soumise en principe au droit français.
Afin de réaliser vos démarches dans les meilleures conditions, nous vous proposons une fiche pratique sur vos droits et devoirs lors de l'achat d'un bien immobilier en France.
La première étape est de rechercher un bien immobilier. Il convient d'adopter les bons réflexes.
Afin de trouver un bien immobilier sur le marché français, deux solutions doivent être envisagées.
D'une part, il est possible de s'adresser à des particuliers. De nombreux sites d'annonces mettent en relation des non-professionnels.
D'autre part, les agences immobilières proposent des résidences principales, secondaire à la vente. Cette solution est davantage onéreuse dans la mesure où 5% à 10% du prix de vente sont facturés à titre d'honoraires. L'avantage est de limiter le risque de vices cachés ainsi qu’avoir une expertise beaucoup plus poussée.
Une série d'informations doit être collectée lors de la recherche de biens immobiliers.
D'abord, il convient de se renseigner sur la superficie de l'immeuble et de déterminer son prix au mètre carré afin de comparer ce chiffre avec la situation du marché.
Ensuite, il faut solliciter un diagnostic immobilier faisant état de la présence ou non d'amiante et de peinture au plomb, la conformité d’installation électrique, la performance énergétique (DPE) risque naturel etc.
Enfin, il est fortement recommandé de consulter le Plan Local d'Urbanisme s'il en existe un. Ce document administratif permet de connaître la constructibilité des terrains aux alentours et les éventuels projets immobiliers futurs. La valeur du bien peut être fortement influencée par ces informations.
En droit Français, l'acheteur est présumé savoir si des sûretés ou autres droits subjectifs grèvent le bien immobilier dont il fait l'acquisition. Ces informations sont disponibles au registre de la publicité foncière ou peuvent aussi être demander au notaire.
Avant de signer le contrat de vente du bien immobilier, il est commun que soient signés des avants-contrats.
Lorsqu'un acheteur souhaite acquérir un bien immobilier, il doit réaliser par écrit une promesse d'achat. Il indique le prix qu'il est prêt à payer et la durée de validité de son offre.
Si le vendeur fait une contre-proposition, l'acheteur n'est plus tenu par sa précédente offre.
Lorsqu'un vendeur souhaite assurer à l'acheteur la possibilité d'acquérir son bien immobilier, il peut réaliser une promesse de vente. Il doit s'agir d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé qui contient l'ensemble des conditions de vente.
Après la signature de la promesse de vente l'acheteur dispose alors d'un délai de réflexion de 10 jours pour se rétracter ou maintenir sn attention de l’acquisition, passer ce délais de 10 jours il ne peut plus se rétracter sous peine de perdre le dépôt de garantie.
Souvent, 10% du montant du bien est versé sur un compte séquestre par l'acheteur en contrepartie d'une telle promesse.
Il s'agit d'un avant-contrat particulier qui permet à l'acheteur d'avoir la garantie que si le propriétaire d'un bien immobilier le cède, il sera prioritaire vis-à-vis de tous les autres acheteurs du moment où il s'aligne sur les offres concurrentes. Souvent, cet avant-contrat porte sur la résidence principale du vendeur.
La signature de l'acte de vente matérialise le transfert de propriété du bien immobilier.
En France, l'acte de vente immobilière doit être un acte authentique. Cela signifie qu'il est rédigé par écrit et contresigné par un officier public, en l'occurrence le notaire. C'est ce professionnel du droit et des procédures juridiques qui va rédiger l'ensemble des documents et publications légales.
Des émoluments sont dûs au notaire. Ils sont à la fois proportionnels et progressifs selon le montant du prix de vente.
L'obligation de recourir à un notaire existe pour tous les types d'achats : résidence principale, investissement locatif, etc…
L'acte de vente immobilière indique l'adresse du bien, sa description, l'existence de servitudes et son origine etc.
Il précise aussi et surtout le prix de vente. Il convient de veiller à ce que le prix de vente ne soit pas inférieur aux sept-douzièmes de sa valeur réelle sans quoi la vente pourrait être annulée a posteriori pour lésion (art. 1674 du Code civil).
À l'issue de la signature de l'acte de vente immobilière, le notaire remet à l'acheteur une attestation de propriété. Ce document permet de réaliser des démarches commerciales et administratives (électricité, eau, domiciliation…).
Le titre de propriété entérinant l'acquisition du bien immobilier n'est délivré qu'après un délai légal.
Le droit français protège les acheteurs de biens immobiliers face à d'éventuelles difficultés après la signature de l'acte de vente.
Si un vice non apparent au moment de la vente est découvert (art. 1642 du code civil) et qu'il rend l'usage du bien impossible, la vente peut être annulée. De la même manière, des indemnités peuvent être demandées aux vendeurs si ceux-ci avaient connaissance du vice caché.
Le délai pour agir est de deux années après la découverte du vice caché (art. 1648 du code civil) et de 20 ans à compter de la vente immobilière.
Si le vendeur a eu recours à des manœuvres ou des mensonges pour convaincre son acheteur ou a volontairement dissimulé une information déterminante pour l'autre partie, la vente peut être annulée pour vice du consentement (art. 1137 du code civil).
Attention toutefois, une dissimulation de la valeur réelle n'est pas une cause de dol.
Désormais, vous maitrisez toutes les clés de l'achat immobilier en France. L'acheteur est protégé d'abord par le droit français et ensuite par les avants-contrats qu'il signe avec le vendeur.
Chez David & Partners tous les actes sont signés chez le notaire pour une meilleur sécurité transactionnelle pour les parties.
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