L’actualité immobilière en France

2021 a été une année exceptionnelle où l’immobilier pouvait fanfaronner quant aux ventes principalement dans l’ancien qui ont, d’après une moyenne nationale, augmenté de 7,4%. L’année 2022 s’est annoncée différente pour plusieurs raisons, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Zoom sur l’actualité immobilière en France.

Le marché de l’ancien

La FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) a estimé que sur l’ensemble de l’année 2022, « le marché immobilier chuterait de 10% ! ». En effet, après l’explosion des ventes en 2021, les acquéreurs ont quelques bâtons dans les roues. Outre l’inflation générale, on note la hausse des taux de crédits qui avaient atteint un niveau historiquement bas pendant les 2 années paralysées pendant le Covid. Selon la BPCE (Banque Populaire et Caisse d’Epargne), « le taux effectif global des crédits de 20 ans et plus devrait atteindre l’an prochain 3,5 %, soit des taux connus en 2014 ». C’est une hausse qui a déjà entamé sa progression et qui peut dissuader certains ménages de s’engager dans une vente à long terme. À côté de cela, le DPE (Diagnostic de Performances Énergétiques) a également son mot à dire. En effet, issu de la loi Climat et Résiliences, le DPE affiche sa nouvelle réglementation. Exit les passoires thermiques dès 2023 puisqu’il sera interdit de louer des logements consommant plus de 450 kWh/m2 par an. Cela concernera environ 90 000 biens. Les biens classés « G » seront aussi hors courses à partir de 2025. Dès la rentrée de septembre 2022, un audit énergétique devra être effectué pour les biens immobiliers classés F ou G, ce qui entraînerait inexorablement des travaux importants de mise aux normes. Enfin, on note que les hausses exagérées du prix de nombreux biens immobiliers dans certaines villes ont eu raison des éventuels acquéreurs. Enfin, et puisque le pouvoir d’achat ne monte pas aussi vite que les prix des logements, un tassement de la demande pourra être observé d’ici la fin 2022. Par ailleurs, il faut savoir que le Haut Conseil de la Stabilité Financière a réellement bridé l’accès au crédit immobilier de plusieurs ménages, et ce afin de prévenir d’un risque de surendettement puisque ce dernier est à la hausse. À côté de cela, certaines villes de sous-préfectures, principalement celles qui sont à proximité de grandes villes, bénéficient toujours d’une forte attractivité. Parmi elles, on note Nancy, Brest, le Havre, Poitiers, Angers, Pau, Limoges ou encore Béziers. Certaines villes ont même dépassé le seuil des 4 000€/m2, malgré l’inflation galopante. Ces villes sont Paris, La Rochelle, Lyon et Annecy. Les autres villes qui voient leur prix toujours augmenté de façon disproportionné sont les stations balnéaires de moyennes villes, essentiellement situées sur la côte atlantique comme Saint-Malo ou Biarritz.

Le marché du neuf

D’après la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), on assiste actuellement à « Un effondrement des ventes de logements neufs en ce premier trimestre 2022 avec une baisse des mises en ventes de -32% par rapport au T1 2021 ». En effet, le marché de l’immobilier neuf est qualifié d’être dans une « situation de pénurie » puisqu’au niveau national la mise en vente de biens immobiliers neufs rencontre un recul de plus de 30 %. Toujours selon la FPI, cette pénurie est due principalement à deux facteurs, à savoir le durcissement des conditions pour bénéficier d’un permis de construire et l’augmentation des coûts de construction. En effet, les bases des normes en vigueur alors posées par la RT 2005 puis la RT 2012, ont évoluées et donné naissance à la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020). Les normes deviennent plus strictes et les promoteurs ont de plus en plus de mal à les faire appliquer. Les nouvelles exigences pour construire des bâtiments passifs se compliquent. Par ailleurs, les prix des matériaux moins énergivores pour un programme neuf sont en augmentation, avec pour conséquence, la répercussion de cette hausse sur les prix de vente du neuf. D’un autre côté, on note que les terrains constructibles sur l’hexagone se raréfient. Si l’offre des programmes neufs chute, la demande reste, en revanche bien présente. En effet, on remarque que les Français seraient prêts à baisser leur surface habitable souhaitée et/ou à agrandir leur rayon de recherche afin d’acheter un bien immobilier neuf. Heureusement, le marché immobilier trouve des alliés chez les investisseurs. Grâce à des programmes de défiscalisation mis en place par le gouvernement (comme la loi Pinel, la loi Denormandie, les dispositifs Censi-Bouvard ou encore LMNP), les propriétaires investissent aussi bien dans le neuf que dans l’ancien tout en bénéficiant d’avantages et de réductions fiscales.

Le marché locatif

Le nombre de biens à louer atteint en 2022, un niveau historiquement bas. D’après les chiffres du site « Bien'ici », seulement 27% des annonces correspondent actuellement à des logements à louer, contre 73% d’annonces de logements à vendre. L’attrait pour les biens à vendre s’est évidemment renforcé suite aux périodes de confinement, lesquelles ont été particulièrement favorisées par des taux d’intérêt très faibles. À côté de cela, nombre de propriétaires cherchent à vendre pour acheter des biens plus grands ou avec un jardin. Enfin, la loi sur les « passoires thermiques » prend effet en 2022 avec des échéances prévues chaque année, poussant les propriétaires, soit à effectuer les rénovations, soit à vendre ! De ces faits, les biens à la location sont de moins en moins nombreux. Par ailleurs, l’IRL (Indice de Référence des Loyers) poursuit son augmentation. Après 0,09% pour le 1er trimestre 2022, il est passé à 0,42% pour le 2e trimestre, et à 0,83% pour le 3e… Force est de constater que les signes de tension ne cessent de s’accumuler pour le marché locatif français.